Secondo il Testo Unico Edilizia le opere di ristrutturazione necessitano di permesso se portano ad un organismo edilizio nuovo o diverso dal precedente.
Ristrutturazione edilizia
Secondo l’art. 10, comma 1 lett. c) del D.P.R. n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia), qualsiasi opera di ristrutturazione edilizia che comporti:
- la costruzione di un organismo edilizio del tutto o in parte diverso dal precedente,
- modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti,
- interventi che modifichino la sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del Codice dei beni culturali
deve essere considerata un intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. Di conseguenza, è necessario che venga richiesto un permesso di costruzione prima di procedere ai lavori di ristrutturazione.
Il 19 ottobre, con la sentenza n. 5984, il Consiglio di Stato ha ricordato proprio questa legge fondamentale a seguito di un ricorso presentato per l’annullamento di un ordine di demolizione non in regola.
Il ricorso
Il ricorso riguarda un ordine di demolizione, ordinato dal Comune, di un’opera edilizia distribuita su due livelli sfalsati tra di loro con muratura portante in pietre calcaree e una pista in terra battuta che conduce dalla strada pubblica allo stabile.
- il fondo, acquisito nel 2008, comprendeva già tre manufatti in rovina, la stradina interpoderale (di proprietà privata) per accedere da un’opera edilizia all’altra e la preesistenza di ruderi, risalenti agli anni ’50. Tutto ciò è certificato dall’atto di compravendita, dalla perizia estimativa e dalle relazioni tecniche;
- i provvedimenti sono stati presi sulla base di un erroneo assunto secondo il quale tali opere sono totalmente diverse da quelle precedenti, quindi del tutto nuove. In realtà, secondo il ricorrente, gli interventi attuati sono serviti a ristrutturare e risanare i manufatti pre-esistenti;
- nessuna di queste opere rientra tra gli interventi con permesso di costruzione rilasciato;
- per quanto riguarda la pista in terra battuta, l’intervento da attuare è stato indicato come un semplice intervento di decespugliamento;
- per l’intervento realizzato sui ruderi sarebbe stata sufficiente la presentazione di un permesso DIA (denuncia di inizio attività in edilizia).
La sentenza
Il ricorrente, quindi, sulla base di queste premesse ha sostenuto che gli interventi attuati non fossero abusivi come tali sono qualificati. I giudici, però, hanno respinto le critiche apposte dal ricorrente in base ai seguenti motivi:
- la proprietaria dell’opera non avrebbe dato prova della coincidenza delle dimensioni e delle caratteristiche con quelle dei ruderi menzionati nell’atto di compravendita allegati al ricorso;
- dall’atto di compravendita si evince che “la parte acquirente prende atto delle cattive condizioni di mantenimento e della carenza dei requisiti di agibilità ed abitabilità dei ruderi esistenti da almeno 50 anni” dei quali, però, si è tenuto conto per il prezzo di vendita;
- per quanto riguarda la pista in terra battuta, il ricorrente non ha dato alcuna prova delle dimensioni e delle caratteristiche della preesistente stradina interpoderale che dà accesso ai ruderi (che, tra l’altro, non risulta menzionata nel suddetto atto di compravendita).
CdS, demolizione e permessi
L’art. 10 del Testo Unico Edilizia sancisce, come già detto, che le opere di ristrutturazione edilizianecessitano di permesso di costruire se prevedono interventi di ristrutturazione o di demolizione e costruzione di un edificio daccapo.
In altro caso, la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) assicura gli interventi di ristrutturazione “leggera” (compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione che non rispettino la sagoma dell’edificio pre-esistente). Per quanto riguarda, invece, gli immobili sottoposti a vincolo ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 sono soggetti a SCIA solo gli interventi di ristrutturazione che non sono volti a modificare la sagoma dell’edificio.
La sentenza del Consiglio di Stato ricorda, inoltre, che, per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione individuati dall’art. 10, comma 1, lettera c) del Testo Unico Edilizia e con permesso di costruzione DIA (o “super DIA”), tale permesso esaurirà i suoi effetti sul piano procedurale. Per il piano penale e contributivo, invece, saranno attuate ugualmente le norme previste per il permesso di costruire.